Településrendezési feladatok

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) rögzíti, hogy a települési önkormányzat az épített környezet, a település tervszerű alakítása és védelme érdekében e törvény és végrehajtási rendeleteinek keretei között településfejlesztési és településrendezési feladatokat lát el. A településfejlesztés és a településrendezés célja a lakosság életminőségének és a település versenyképességének javítása érdekében a fenntartható fejlődést szolgáló településszerkezet és a jó minőségű környezet kialakítása, a közérdek érvényesítése az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának biztosításával, a természeti, táji és építészeti értékek gyarapítása és védelme, valamint az erőforrások kíméletes és környezetbarát hasznosításának elősegítése.

A Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény alapján az önkormányzatoknak kötelező és önként vállalható feladatai és hatáskörei vannak. A településfejlesztés, településrendezés a kötelező feladatok közé tartozik.

A településrendezés eszközei:

a) a településszerkezeti terv, amelyet a településfejlesztési koncepció alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki és állapít meg,

b) a helyi építési szabályzat, amelyet a településszerkezeti terv alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki és állapít meg,

c) a Duna-parti építési szabályzat és a Városligeti építési szabályzat, amelyet a településszerkezeti terv és a Fővárosi rendezési szabályzat alapján a fővárosi önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki és állapít meg.

A településrendezési feladatok megvalósítását sajátos jogintézmények biztosítják, így például építésjogi követelmények, tilalmak, telekalakítás és elővásárlási jog.

Elővásárlási jog az Étv. alapján

Az Étv. 25. §-ában találhatjuk meg, hogy a települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban meghatározott településrendezési célok megvalósításához szükséges ingatlanok tekintetében. A fővárosban a fővárosi vagy azt a kerületi önkormányzatot illeti meg az elővásárlás joga, amely a megosztott feladatkör alapján az adott településrendezési cél megvalósítója.

Az önkormányzat kötelezettsége, hogy az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyeztesse az elővásárlási jogot. A bejegyzett elővásárlási jog az ingatlan esetleges elidegenítése után is a tulajdoni lapon fog szerepelni, akkor is, ha az önkormányzat esetleg korábban nem élt az elővásárlási jogával. Az Étv. azt is előírja, hogy ha az elővásárlási jog fenntartásának indokai megszűnnek, az önkormányzatnak haladéktalanul kérni kell a jog ingatlan-nyilvántartásból való törlését.

Fontos, hogy az Étv. szerinti elővásárlási jog – az országos jelentőségű védett természeti területen lévő és a műemléki ingatlanra vonatkozó elővásárlási jogot kivéve – a más jogszabályokon, illetve szerződésen alapuló elővásárlási jogot megelőzi. A törvény az önkormányzatok részére annyi kötöttséget tartalmaz, hogy az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatos megkereséstől számított hatvan napon belül nyilatkozniuk kell, ellenkező esetben a tulajdonos más számára értékesítheti az ingatlant.

A fentiek alapján egyértelmű, hogy az önkormányzatok élhetnek elővásárlási jogukkal, azonban a helyzet mégsem ennyire egyszerű.

Az Alkotmánybíróság döntése

Az Étv. 25. § (2) bekezdésének 2006. október 5. napjáig hatályos rendelkezése az alábbi volt:

„A települési önkormányzat rendeletben elővásárlási jogot állapíthat meg a településszerkezeti tervben rögzített közérdekű célok megvalósítása érdekében a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni.”

Az Alkotmánybíróság a 43/2006. (X. 5.) AB határozatában alkotmányellenesnek találta az Étv. 25. § (2) bekezdését, mert annak alapján nem került sor olyan közigazgatási határozat meghozatalára, amellyel szemben jogorvoslattal lehetett volna élni, ehelyett a települési önkormányzat rendelete határozta meg, melyek azok a telkek, amelyekre a megjelölt településrendezési cél megvalósítása érdekében elővásárlási jog keletkezett. Az AB szerint a jogorvoslat hiánya sértette az Alkotmány 57. §-ának (5) bekezdését, ezért megállapította az Étv. 25. §-a (2) bekezdésének az alkotmányellenességét (ABH 2006, 540, 548-549.), és azt ex nunc hatállyal megsemmisítette.

Az AB döntést megelőző indítvány azt is kifejtette, hogy nem az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését tartotta jogsértőnek, hanem azt, hogy a települési önkormányzat közgyűlésének rendelete „megkérdezésem nélkül, fellebbezési lehetőség megvonásával elvégeztette az elővásárlási jog bejegyeztetését s így érdemi fellebbezési jogomtól megfosztott”.

Az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdése is rögzíti, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogorvoslattal éljen az olyan bírósági, hatósági és más közigazgatási döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslathoz való jog tehát az Alaptörvény alapján is megilleti az ingatlan tulajdonosokat, ami kérdésessé teszi, hogy az Étv. hatályos rendelkezései alapján létezik-e egyáltalán elővásárlási jog.

Az elővásárlási jog létezik, csak a gyakorlása kérdéses

A 43/2006. (X. 5.) AB határozat V. 2. pontja rögzíti: „az Étv. 25. §-ának (2) bekezdésével kapcsolatban áll a 25. § többi bekezdése is, amely az önkormányzat elővásárlási jogáról tartalmaz szabályokat. Ezek tartalma – az indítványban foglaltakat vizsgálva – nem ütközik az Alkotmány szabályaiba. Ezért az Alkotmánybíróság – a (2) bekezdéssel fennálló kapcsolat

ellenére – nem állapította meg a többi bekezdés alkotmányellenességét. A jogalkotó feladata, hogy a (2) bekezdés megsemmisítése miatt szükségessé váló új szabályozás keretében felülvizsgálja a 25. § egészét és a megfelelő változtatást elvégezze.” A taláros testület tehát ténylegesen véleményt nyilvánított az elővásárlási jogot megalapozó előírásokról, és azokat megfelelőnek találta.

Az Alkotmánybíróság egy másik döntése – Debrecen helyi építési szabályzatról szóló önkormányzati rendelet vizsgálata kapcsán – rögzíti: „az Étv. így jelenleg nem teszi lehetővé elővásárlási jog önkormányzati rendelettel történő alapítását, de ez nem zárja ki annak lehetőségét, hogy az önkormányzat – az Étv. 25. § (1) bekezdése alapján – elővásárlási jogával éljen az ingatlan értékesítése esetén.” [lásd: 71/2011. (X. 12.) AB határozat]. Az Étv. 25. § (2) bekezdését hatályon kívül helyező döntést követően az Alkotmánybíróság megerősítette, hogy az önkormányzatok elővásárlási joga létezik.

Fontos szempont, hogy az Országgyűlés az AB döntést követő több mint kilenc év alatt új szabályokat nem fogadott el. Legutóbb a 2012. évi CLVII. törvény érintette az Étv. 25. §-át, de ez is csak a szöveg pontosítását rögzítette, magát az elővásárlási jogot a parlament érintetlenül hagyta.

Az Alkotmánybíróság döntéseiből és az Étv. hosszú évek óta változatlan tartalmából arra lehet következtetni, hogy a települési önkormányzatokat megilleti az elővásárlási jog az építési szabályzatban meghatározott településrendezési célok megvalósítása kapcsán. Az viszont kérdéses, hogy az önkormányzatok az elővásárlási jogukat hogyan gyakorolhatják, és főként milyen okirat alapján jegyeztethetik ezt be az ingatlan-nyilvántartásba.

Az elővásárlási jog gyakorlása a Ptk. alapján

Akár szerződés, akár jogszabály alapján alapított elővásárlási jogról van szó, az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó alapvető rendelkezéseket a Ptk. tartalmazza. A Ptk. (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény) 2014. március 15. napjától váltotta fel a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényt (régi Ptk.). A Ptk. 6:221. § – 223. §-ai a régi Ptk. tartalmánál részletesebben szabályozzák a kérdést.

Ha az Étv. 25. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett ingatlan tulajdonosa harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, a Ptk. szerint az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. A korábbi bírói gyakorlatot a Ptk. is hangsúlyozza, amikor a teljes vételi ajánlat megküldését írja elő, tehát nem elegendő például csak a vételárról tájékoztatni a jogosultat.

A Ptk. alapján a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg, de ezt a rendelkezést az Étv. felülírja akkor, amikor 60 napot ad az önkormányzatnak a válaszadásra. Vagyis nem a tulajdonos szab egy általa megfelelőnek tartott időtartamot a válaszra, hanem az Étv. alapján erre az önkormányzatnak törvényi határideje van. Ha az önkormányzat 60 napon belül nem küld elfogadó választ a tulajdonosnak, akkor lehet az ingatlant a harmadik személy részére értékesíteni. Ha az önkormányzat, mint elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

Fontos, hogy nem lehet alkudozni, eltérő ajánlatot tenni, az önkormányzatnak – amennyiben tud élni az Étv. szerinti elővásárlási jogával – a vételi ajánlatot teljes mértékben el kell fogadnia, ha szeretné megvásárolni az ingatlant.