1. Az elővásárlási jogtól mentes személyek köre bővül.

A földforgalmi törvény főszabályként a termőföldek értékesítésére hatósági eljárást ír elő, melynek során a törvényben meghatározott, vételi ajánlatot elfogadó személyek, mint elővásárlásra jogosultak - a törvényben meghatározott sorrendben - szerezhetik meg a föld tulajdonjogát az ott meghatározott sorrendben. Az elővásárlási jog alóli kivételeket a földforgalmi törvény 20. §-a sorolja fel, így például elővásárlási jog nem áll fenn közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében. 2023. július 01. napjától kezdődően az elővásárlástól mentes annak a személynek a termőföld vásárlása, aki

• az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton, vagy közforgalom elől elzárt magánúton legfeljebb 20 (húsz) kilométer távolságra levő közigazgatási határú településen,
• legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével, vagy mezőgazdasági üzem központtal rendelkező földműves és
• a termőföld megszerzése a jelen szerzését megelőzően megszerzett földterületével együtt összesen 10 (tíz) hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzésére irányul.

Másként fogalmazva: a termőföld közvetlen közelében élő, legfeljebb 10 hektár területen gazdálkodó személyek új kedvezményezettként jelennek meg. Ha az érintett gazdálkodó már 6 hektár földterülettel rendelkezik, további, legfeljebb 4 hektár földterületet szerezhet meg kifüggesztés nélkül.

2. Termőföld vételárának forintban feltüntetése

Új előírás, hogy 2023,. július 01-én vagy azt követően megkötött termőföld tulajdon-átruházási szerződésben a föld ellenértékét - függetlenül attól, hogy  a vételár megfizetése milyen pénznemben történik - minden esetben forintban kell feltüntetni. Az ellenértéken belül külön részletezni kell, a föld, az azon található ültetvény, felépítmény, vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a szerződés tárgyát képező földek ellenértékét egységesen és külön-külön is fel kell tüntetni, az azokon található ültetvények, felépítmények, agrotechnikai létesítmények értékét is meghatározó bontásban.

3. Jövedelemtermelő képesség figyelembe vétele a helyben szokásos forgalmi érték helyett

Bővülnek azok az értékelési szempontok, amelyeket Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának a szerződéssel érintett föld fekvése szerinti területi szervének (a továbbiakban: helyi földbizottság) az adásvételi szerződés megfelelőségére vonatkozó állásfoglalása során figyelembe kell vennie.

Erdőnek nem minősülő föld esetében korábban figyelembe kellett venni, hogy a termőföld vételára a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben nem haladhatta meg, ellenkező esetben az eltérést a feleknek indokolni kellett. A 2023. július 01-től t a vételár aránytalanságára irányadó szempontok a törvényből kikerülnek. Helyette a termőföld indexálással meghatározott 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képessége lesz a termőföld értéke meghatározásának fő szempontja.

Másfelől a helyi földbizottságnak vizsgálnia kell az adott település üzemeinek átlagos mérete közötti nagyságrendi különbözőséget is. Ez csak abban az esetben játszhat szerepet, ha emiatt az adásvételi szerződés szerinti vevő vagy elővásárlásra jogosult szerzése esetén „nem érvényesülne a kis gazdaságok stabil működésének és további fejlődésének a Földforgalmi tv. preambulumában rögzített elve” - vagyis érvényesülnie kell a kis gazdaságok fejlődésére vonatkozó birtokpolitikának.

4. Az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje változik.

2023. július 01. napjától kezdődően az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendjében a helyben lakó szomszéd földműves előnyt élvez a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókkal - az ökológiai gazdálkodókkal, a vetőmag előállítókkal, valamint az állattartókkal - szemben.

A földműves elővásárlásra jogosulti csoporton belül a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja csak abban az esetben előzi meg a fiatal földművest és pályakezdő gazdálkodót, ha legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja. Másként fogalmazva: a fiatal földművesek és a pályakezdő gazdálkodók a kezdő családi gazdasági tagokkal szemben előnyt élveznek.

5. Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő 30 (harminc) napra lerövidül.

A földforgalmi törvény szerint elővásárlásra jogosultaknak jelenleg 60 (hatvan) nap áll rendelkezésre ahhoz, hogy a termőföld adásvételi szerződési feltételeit elfogadják. Ez a határidő a 2023. július 01-ét követően megkötött föld adásvételi szerződések esetében 30 (harminc) napra lerövidül. A határidő jogvesztő, azaz a 30 napon túl beérkező elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatokat figyelmen kívül kell hagyni.

6. Elővásárlási dokumentumok pontosítása

A földforgalmi törvény 2023. július 01-től kezdődően az elővásárlásra jogosultak egy adásvételi szerződésbe foglalt elfogadó nyilatkozatát a külön elfogadó nyilatkozatba foglalt dokumentummal azonos értékűnek ismeri el. Az elővásárlásra jogosult az elfogadó nyilatkozatát a nyilatkozattételi határidőben - azaz a termőföld adásvételi szerződés mint eladási ajánlat közzétételétől számított 30 (harminc) napon belül – a jegyzőnél visszavonhatja. A visszavonó nyilatkozatot az elővásárlási nyilatkozat szabályai szerint kell elkészíteni. Ugyanezek a szabályok vonatkoznak az előhaszonbérleti nyilatkozatok visszavonására is.

dr. Závotka Zsolt

ügyvéd