Hogy mi minősül településrendezési eszköznek, azt az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 9/B §-a rögzíti. E szerint a településrendezés eszközei: a településszerkezeti terv, amelyet a településfejlesztési koncepció alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki és állapít meg; a helyi építési szabályzat, amelyet a településszerkezeti terv alapján szintén a képviselő-testület dolgoztat ki és állapít meg. Településrendezési eszköz a törvény szerint emellett a Duna-parti építési szabályzat és a Városligeti építési szabályzat.

Természetesen a fenti határidőktől függetlenül is bármikor kezdeményezhető a településrendezés eszközeinek módosítása, amennyiben a képviselő-testület azokat – a település fejlődése vagy az építési feltételek változtatása érdekében – szükségesnek tartja.

A helyi építési szabályzat (HÉSZ) önkormányzati rendelet, rajzos melléklete a szabályozási terv.

A HÉSZ elfogadása és módosítása más önkormányzati rendeletekhez képest speciális egyeztetési folyamatot igényel. Ezt kötelező lefolytatni, melynek szakaszaira a vonatkozó, 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet meghatározott időt biztosít, illetve ír elő.

A HÉSZ képviselő-testület általi elfogadásának, módosításának feltétele fent említett törvényi szabályozás értelmében a településszerkezeti terv elfogadása, illetve módosítása. Ez képviselő-testületi határozattal történik. A településszerkezeti tervben kell megállapítani a táj, az épített és természeti környezet alakításának és védelmének területfelhasználással összefüggő módját és ki kell jelölni a település fejlesztésének területi irányait. Meg kell benne határozni a település egyes területrészeinek területfelhasználását, a szükséges műszaki infrastruktúrát. A szerkezeti tervet a település teljes közigazgatási területére kell elkészíteni. A tervhez megalapozó vizsgálatot és alátámasztó javaslatot is készíteni kell. A településszerkezeti terv részét képező szerkezeti tervlap határozza meg a település szerkezetét és területfelhasználását, továbbá rögzíti a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeket.

A helyi építési szabályzat állapítja meg – a településszerkezeti tervvel összhangban – a helyi építési követelményeket, jogokat és kötelezettségeket.

Mind a településszerkezeti terv, mind a HÉSZ részletes tartalmi követelményeit a jogszabály meghatározza.

Ahhoz, hogy a HÉSZ módosításának folyamata elinduljon, szintén képviselő-testületi határozat szükséges.
Ebben a határozatban a képviselő-testület eldönti azt, hogy pontosan mit kíván a HÉSZ-ben módosítani. Azt is eldönti, hogy a módosítás kidolgozására melyik tervezőt (tervező céget) bízza meg, mivel e feladat speciális tudást és speciális feltételeket igényel. Azt is eldönti a képviselő-testület, hogy mennyi pénzt fordít a HÉSZ módosítására és ezt miből finanszírozza. Saját forrásból vagy idegen (pl. befektetői) forrásból. Ha befektetői forrásból, akkor erről a képviselő-testület külön dönt és felhatalmazza a polgármestert, hogy erre megállapodást kössön a befektetővel. E megállapodásban rögzítik azt is, hogy mit vállal az önkormányzat (pl. belterületbe vonás, a terület meghatározott építési övezetté nyilvánítása a HÉSZ-ben).
Azt is rögzítik a megállapodásban, hogy mit vállal a befektető vagy a földtulajdonos (pl. közművesítés költségei, a HÉSZ tervezésének díja, a belterületbe vonás, mezőgazdasági művelés alóli kivonás díja).
Amennyiben ezek a képviselő-testületi döntések megszületnek, azok kötik mindegyik felet. Ettől kezdve mindegyik fél e határozatok, megállapodások birtokában cselekszik: megrendel, egyeztet, egyéb szerződéseket köt, beruház stb.

A szerkezeti terv és a HÉSZ módosítása során – az esetek nagy részében – teljes egyeztetési eljárást – kell lefolytatni.

Egyszerűsített eljárásra kivételesen van csak lehetőség abban az esetben, ha egyrészt a település szerkezetét meghatározó műszaki infrastruktúra hálózata nem változik, továbbá nem történik új, beépítésre szánt terület kijelölése (kivéve a képviselő-testület által támogatott gazdaságfejlesztő beruházás esetén, ha az legalább 15 új munkahely megteremtését biztosítja) és nem történik zöld-, vízgazdálkodási, erdő- és természetközeli terület megszüntetése.

Szintén kivételesen sor kerülhet tárgyalásos eljárás lefolytatására olyan esetben, amikor nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy építési beruházásáról van szó és az a kiemelt társadalmi cél érdekében a központi költségvetésből kerül finanszírozásra. Szintén ez az eljárás indokolt a Kormány által rendeletben kihirdetett veszélyhelyzet esetén, továbbá magasabb szintű jogszabályi változás átvezetése, az azzal való összhang megteremtése érdekében. S ide tartozik még az az eset is, amikor elírást, pontatlanságot kell korrigálni.

A településszerkezeti terv és a HÉSZ egyszerre történő készítése vagy módosítása esetén azok egyeztetési eljárása történhet párhuzamosan akár egy eljárásban is. De a településszerkezeti terv elfogadásáról szóló döntésnek meg kell előznie a HÉSZ elfogadását, azaz a szerkezeti terv elfogadása nélkül nem lehet a HÉSZ-t elfogadni, illetve módosítani.

A HÉSZ elfogadásához, módosításához vezető teljes egyeztetési eljárás szakaszai:
– Előzetes tájékoztatási,
– Véleményezési,
– Végső szakmai véleményezési,
– Elfogadási és hatálybaléptetési szakasz.

Előzetes tájékoztatás

Az előzetes tájékoztatási szakasz még a HÉSZ kidolgozása előtti szakasz. E szakaszt a polgármester kezdeményezi (indítja el). A polgármester az előzetes tájékoztatást megküldi az eljárásban érintett partnereknek, az érintett államigazgatási szerveknek és az érintett (pl. szomszédos) önkormányzatoknak. Az előzetes tájékoztatásban a polgármester pontosan meghatározza az érintett, rendezés alá vonandó területet, a rendezés célját és várható hatását.
Az érintett szervek az előzetes tájékoztató átvételétől számított 21 napon belül tehetnek észrevételeket, illetve nyilváníthatnak véleményt, adhatnak nyilatkozatot. Aki határidőn belül nem nyilatkozik, azt az eljárás további szakaszaiban nem kell értesíteni.

Véleményezés

A véleményezési szakaszt szintén a polgármester kezdeményezi, illetve indítja el. A polgármester a HÉSZ már elkészült tervezetét véleményezteti a már említett szervekkel. A véleményezők a tervezet átvételétől számított 30 napon belül adhatnak írásos véleményt. Véleményeltérés esetén a polgármester egyeztetést kezdeményez. Az egyeztetésről jegyzőkönyv készül.
A véleményezést, illetve egyeztetést követően a beérkezett javaslatokat ismertetni kell a képviselő-testülettel, amely dönt azok elfogadásáról vagy elutasításáról.
A véleményezési szakasz ezzel lezárul, a lezárását jelentő képviselő-testületi döntést közzé kell tenni.

Végső szakmai véleményezés

 A végső szakmai véleményezési szakasz azt jelenti, hogy a polgármester a véleményezési szakasz lezárását követően a HÉSZ tervezetét és a beérkezett véleményeket megküldi szakmai véleményezésre az állami főépítésznek.
A főépítész a dokumentumok beérkezésétől számított 21 napon belül adja meg záró szakmai véleményét vagy – ha tisztázandó kérdések vannak – 15 napon belül egyeztető tárgyalást kezdeményez. Erre legalább 8 nappal a tárgyalás előtt meghívja a polgármestert és az érintetteket. Az egyeztető tárgyalás eredményeként az esetleges változtatásokat át kell vezetni a terven. Ezután kerülhet sor ez esetben a már említett záró szakmai vélemény megadására, melyet az állami főépítész az egyeztetést követő 8 napon belül megküld a polgármester részére a HÉSZ elfogadása érdekében.

Elfogadás és hatálybaléptetés

Az elfogadási és hatálybaléptetési szakaszra fenti szakaszok lezárulását követően kerül sor.
A HÉSZ-t az elfogadását követő 15 napon belül meg kell küldeni az állami főépítésznek és az eljárásban részt vett államigazgatási szerveknek.
A HÉSZ legkorábban az elfogadását követő 30. napon léphet hatályba.

Az egyszerűsített eljárás abban különbözik a teljes eljárástól, hogy az a véleményezési szakasszal indul, tehát elmarad az előzetes tájékoztatás szakasza, a véleményezőknek pedig rövidebb idő – 15 nap – áll rendelkezésükre írásos véleményük megadására. A végső szakmai véleményezés szakasza a teljes eljárásnál említettekéhez hasonlóan zajlik.

Tárgyalásos eljárás esetén a partnerségi egyeztetéssel egyidejűleg kell elkészíteni a szerkezeti terv és a HÉSZ tervezetét, majd az egyeztetés lezárását követően a polgármester az állami főépítésznél kezdeményezi a végső szakmai véleményezési eljárás lefolytatását. A főépítész a kérelem beérkezését követő 5 napon belül kezdeményezi egyeztető tárgyalás megtartását, melyre a tárgyalás előtt legalább 8 nappal korábban meghívja az érintetteket. Az egyeztető tárgyalásról jegyzőkönyv készül, melyet a főépítész a záró szakmai véleményével együtt 8 napon belül megküld a polgármesternek a szerkezeti terv és a helyi építési szabályzat elfogadása érdekében.